ART. 7
Definizioni

7.1 – Lotto edificabile Le
Il lotto edificabile è costituito da una parte di suolo di forma regolare ed è definito dal Consorzio, in fase di assegnazione o di autorizzazione all’utilizzo in proprio.

7.2 – Superficie fondiaria del lotto – Sl
La superficie fondiaria del lotto è pari alla dimensione in mq del lotto edificabile così come individuato dal Consorzio in fase di assegnazione o di autorizzazione all’utilizzo in proprio e comprende tutte le aree al lordo degli spazi destinati agli arretramenti dal filo stradale, delle eventuali fasce di rispetto e delle strade di servizio.

7.3 – Sp
Superficie lorda di pavimento
E’ la superficie compresa entro il perimetro delle chiusure perimetrali esterne al lordo delle stesse.

Sono escluse dal computo le superfici asservite a parcheggio (comprensive di spazi di manovra ed accesso) fino al limite minimo delle quantità previste dalle presenti norme.
Sono inoltre escluse dal computo:
– le superfici non funzionali all’attività e perimetricamente chiuse per meno del 70% dello sviluppo lineare del perimetro stesso;
– gli aggetti aperti;
– le scale aperte su tre lati;
– i caveau degli istituti bancari;
– i balconi, le terrazze, le logge, i portici e i sottotetti non agibili;
– le superfici utilizzate per le cabine secondarie di trasformazione dell’energia elettrica e di depressurizzazione del gas;
– le superfici dei Volumi Tecnici come definiti dal punto 9.1.1.

7.4 – Superficie coperta – Sc
E’ la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale dei volumi edificati fuori terra al lordo delle chiusure perimetrali esterne, con esclusione delle parti aggettanti aperte come balconi e sporti di gronda (fino a 1,50 m rispetto al profilo principale dell’edificio), scale aperte su tre lati (fino a 3,00 m rispetto al profilo principale dell’edificio) e, alle condizioni di cui al punto 8.9, le tettoie e le pensiline.
Sono inoltre escluse dal computo della Sc le superfici utilizzate per le cabine secondarie di trasformazione dell’energia elettrica, di depressurizzazione del gas e le superfici dei Volumi Tecnici come definiti dal punto 7.11.1.

7.5 – Superficie totale edificabile – St
Rappresenta la sommatoria delle superfici lorde di pavimento Sp di tutti i piani, anche interrati, ed è espressa in mq.

7.6 – Iff
Indice volumetrico di fabbricabilità fondiaria
Rappresenta il rapporto massimo fra il volume edificabile (V) e la superficie del lotto (Sl) ed è espresso in mc/mq.

7.7 – Uf
Indice di utilizzazione fondiaria
E’ il rapporto massimo ammesso fra la superficie totale edificabile (St) e la superficie fondiaria del lotto (Sl) ed è espresso in mq/mq.

7.8 – Altezza – Ht
Rappresenta l’altezza teorica interna netta, pari alla differenza fra il pavimento e l’intradosso degli elementi strutturali principali (travi, o catene o solai).

7.9 – Altezza lorda di piano – Hp
Rappresenta l’altezza lorda reale di un piano, pari alla differenza tra le quote dei rispettivi pavimenti, o, in caso di copertura inclinata/curva, pari all’altezza media corrente tra il pavimento e l’estradosso della copertura stessa.

7.10 – Altezza – H
Rappresenta l’altezza reale di un edificio pari alla differenza fra la quota della sistemazione esterna (quota piazzale) e quella della linea determinata puntualmente dall’intersezione tra il piano definito dalla chiusura perimetrale esterna e quello determinato dall’estradosso in caso di copertura orizzontale.
Per coperture inclinate/curve l’altezza H è pari alla differenza fra la quota della sistemazione esterna (quota piazzale) e quella della linea determinata, puntualmente, dall’intersezione tra il piano definito dalla chiusura perimetrale esterna e quello orizzontale passante per l’intersezione fra lo stesso piano (definito dalla chiusura perimetrale esterna) e la superficie costituente l’estradosso della copertura.

7.11 – Volume – V
Il volume di un edificio è rappresentato dalla somma dei volumi di ciascun piano. Il volume di ogni piano è determinato dal prodotto della superficie lorda di pavimento Sp per la relativa altezza lorda di piano Hp ed è espressa in mc.
Ai soli fini della determinazione delle aree di parcheggio, relative agli edifici non destinati ad abitazione e/o uffici, sarà computato il Volume Virtuale ricavato moltiplicando la superficie lorda di pavimento totale St per un’altezza virtuale massima di m 3,30.

7.11.1 – Volumi tecnici – Vt
I “volumi tecnici” sono quelli adibiti esclusivamente alla sistemazione di impianti aventi un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzo della costruzione.
Essi debbono avere stretta connessione con la funzionalità degli impianti tecnici indispensabili per assicurare il confort abitativo e/o funzionale degli edifici.
Devono intendersi quindi per volumi tecnici i volumi strettamente necessari a contenere e a consentire l’accesso di quelle parti degli impianti tecnici che non possono, per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell’edificio realizzabile nei limiti imposti dalle seguenti norme urbanistiche.
A titolo esemplificativo sono da considerare volumi tecnici quelli strettamente necessari a contenere i serbatoi idrici, l’extracorsa degli ascensori, le canne fumarie e di ventilazione, il vano scala al di sopra delle linee di gronda, il locale macchine ascensore, la centrale termica, la centrale idrica, la centrale antincendio e in generale locali a servizio di impianti non connessi al ciclo produttivo.

In caso di attività produttive ad alto contenuto tecnologico e/o impiantistico sono assimilati a Volumi Tecnici tutti gli elementi (canalizzazioni, ciminiere, torri, castelletti, etc …) non facenti parte della struttura principale dell’impianto produttivo.

Sono inoltre considerati Volumi Tecnici ai soli fini della detraibilità dal conteggio del Volume reale o virtuale (V) i sottotetti e le intercapedini non praticabili (fermo restando il requisito di ispezionabilità) ovvero i volumi destinati al passaggio delle canalizzazioni impiantistiche all’interno degli edifici, il tutto comunque fino ad un massimo del 5% del Volume reale totale (V).

7.12 – Rapporto di copertura – Rc
Rappresenta il rapporto fra la superficie coperta (Sc) e la superficie del lotto (Sl) ed è espressa in valori percentuali.

7.13 – Indice di piantumazione – Ip
Rappresenta la quantità di piante e/o alberi per unità di superficie (mq) delle aree destinate in progetto a verde (Vr).

7.14 – Parcheggi – P
Rappresenta la superficie minima destinata a parcheggio e può essere espressa:
– in percentuale rispetto alla superficie del lotto;
– in 1 mq ogni 10 mc di costruzione ex legge 122/89;
– in non meno di 40 mq ogni 100 mq di superficie lorda di piano (art. 5 DM 1444/68);
– per specifiche attività, secondo quanto previsto dalla legislazione dedicata.

7.15 – Verde – Vr
Rappresenta la superficie minima destinata a verde all’interno del lotto e può essere espressa:
– in percentuale rispetto alla superficie del lotto;
– in mq ogni 100 mq di superficie lorda di piano (ex art. 5 DM 1444/68).
Fermo restando il rispetto dell’Ip sul totale delle aree a verde, le stesse potranno essere sistemate a ghiaietta o a “prato inglese” con o senza mattoni fermaterra o camminamenti ed adibite a parcheggi aggiuntivi, rispetto ai minimi di norma, o spazi ricreativi, nel rispetto delle norme e prescrizioni delle singole zone.

7.16 Distanze

7.16.1 – Distanza dal confine – Dc
La distanza dal confine è rappresentata dal minimo distacco del fabbricato dai confini del lotto di proprietà.

7.16.2 – Distanza tra fabbricati – Df
La distanza tra fabbricati, con riferimento a quelli posti in lotti contigui, è il minimo distacco delle fronti del fabbricato da quelle dei fabbricati contermini.

7.16.3 – Distanza dalla strada – Ds
La distanza dalla strada è la minima distanza tra il fronte del fabbricato ed il ciglio stradale – di una viabilità di piano – adiacente o prossimo al limite del lotto di proprietà.

7.16.4 – Dfl
Distanza tra fabbricati all’interno del lotto
La distanza Dfl tra fabbricati all’interno del singolo lotto ovvero tra fabbricati in sub lotti diversi – definiti dagli Uffici dell’Ente in fase di assegnazione o autorizzazione, derivanti da un unico lotto e serviti da strade non di Piano – è il minimo distacco delle fronti dei fabbricati.

7.16.5 – DRF
Distanza dal Raccordo Ferroviario Consortile
Rappresenta il minimo distacco dal lembo esterno del binario più vicino.

7.17 – Ciglio stradale
Ai sensi dell’Art.2 del DM 1404/68, si definisce ciglio della strada la linea di limite della sede o piattaforma stradale comprendente tutte le sedi viabili, sia veicolari che pedonali, ivi incluse le banchine od altre strutture laterali alle predette sedi quando queste siano transitabili, nonché le strutture di delimitazione non transitabili (parapetti, arginelle e simili).

7.18 – Fascia di rispetto
È la zona in adiacenza al limite stradale sulla quale esistono vincoli alla realizzazione, da parte del proprietario del terreno, di scavi, costruzioni, recinzioni, depositi e simili, salvo specifiche e motivate autorizzazioni da parte del Consorzio ASI.

ART.8
Prescrizioni

8.1 – Recinzioni
Le recinzioni per la delimitazione dei singoli lotti dovranno avere altezza massima pari a 3 m fuori terra, salvo diversa prescrizione per esigenze particolari.
Tali elementi, per le parti prospicienti la viabilità, dovranno essere permeabili alla vista (sono consentite parti non permeabili alla vista con altezza massima di 1 m), ed eventualmente decorati e/o sostituiti con barriere a verde di essenze vegetali autoctone; saranno cieche sugli altri lati per un’altezza non inferiore a quanto previsto dal Codice Civile. In fase esecutiva va redatto un progetto coordinato dei fronti stradali tra i vari assegnatari.
Dovrà essere previsto opportuno arretramento in conformità alla viabilità di Piano a servizio dei lotti, nel rispetto delle prescrizioni di cui ai punti 8.3 e 8.4.3.

8.2 – Piantumazione aree a verde
La superficie del lotto destinata in progetto a verde (Vr) dovrà essere piantumata con piante di alto fusto (H> 2,0 m), una ogni 30 mq, dislocate prevalentemente nelle zone perimetrali del lotto ed in special modo sui fronti stradali.
Inoltre dovranno essere salvaguardate le essenze arboree presenti nel lotto mediante reimpianto, ove possibile, delle stesse nelle aree a verde di cui innanzi.

8.3 – Utilizzo arretramenti stradali
Gli spazi risultanti dagli arretramenti delle recinzioni sui fronti stradali devono essere sistemati e mantenuti a verde e/o a parcheggio dalle ditte assegnatarie o proprietarie previa delimitazione del confine verso strada con elementi visibili fissi (verde, cordonature, ecc.)..
Tali spazi potranno essere utilizzati dal Consorzio per l’allocazione di strade complanari e/o di servizio alla viabilità principale e di accesso ai lotti, per l’installazione di impianti, attrezzature e canalizzazioni di servizio, per la creazione di piste ciclabili o per piazzali occorrenti alle fermate dei mezzi pubblici.
In tale aree potranno essere allocate inoltre le cabine di trasformazione per l’energia elettrica o di depressurizzazione per il gas metano previa specifica autorizzazione da parte del Consorzio.

8.4 – Distanze
Nella edificazione si dovranno rispettare le seguenti distanze:

8.4.1 – Dc
Distanza dai confini tra i lotti
La distanza minima dei fabbricati dai confini tra i lotti, Dc, è pari all’altezza H del fabbricato e in ogni caso minimo 6,0 m, con esclusione delle parti aggettanti aperte come balconi e sporti di gronda (fino a 1,50 m rispetto al profilo principale dell’edificio), scale aperte su tre lati (fino a 3,00 m rispetto al profilo principale dell’edificio).
La edificazione sul confine è consentita in caso di preesistenze adiacenti poste sul medesimo confine limitatamente alla parte in aderenza e rispettandone i limiti di altezza, sempreché tali preesistenze risultino regolarmente autorizzate.

La distanza può essere nulla anche in caso di cabine secondarie di trasformazione dell’energia elettrica o di depressurizzazione del gas, di guardiole di ingresso e di Volumi Tecnici – come definiti dal punto 7.11.1 – se di altezza H minore o pari all’altezza della recinzione. Per le stesse strutture in caso di distacco dal confine la edificazione è consentita a distanze anche inferiori ai 6,0 m purché maggiori o uguali ad H/2, fermo restando i limiti derivanti da norme superiori di settore, sanitarie o di sicurezza, e fatti salvi i diritti di terzi.
La edificazione di fabbricati a distanza nulla o inferiore rispetto a quanto prefato sarà possibile in caso di accordo non revocabile tra i confinanti, motivata autorizzazione da parte dell’Ente, salvaguardia di norme superiori di settore, sanitarie o di sicurezza, e fatti salvi i diritti di terzi.

8.4.2 – Distanza tra fabbricati – Df
La distanza tra fabbricati, Df, è pari alla somma delle altezze H1 e H2 (altezze dei fabbricati) e comunque con un distacco minimo di 10 m con esclusione delle parti aggettanti aperte come balconi e sporti di gronda (fino a 1,50 m rispetto al profilo principale dell’edificio), scale aperte su tre lati (fino a 3,00 m rispetto al profilo principale dell’edificio).
La edificazione di fabbricati a distanza nulla o inferiore rispetto a quanto prefato sarà possibile in caso di accordo non revocabile tra i confinanti, motivata autorizzazione da parte dell’Ente, salvaguardia di norme superiori di settore, sanitarie o di sicurezza, e fatti salvi i diritti di terzi.

8.4.2.1 – Dfl
Distanza tra fabbricati all’interno del singolo lotto
La distanza Dfl tra fabbricati all’interno del singolo lotto ovvero tra fabbricati in sub lotti diversi – definiti dagli Uffici dell’Ente in fase di assegnazione o autorizzazione, derivanti da un unico lotto e serviti da strade non di Piano – è pari alla semisomma delle altezze H1 e H2 (altezze dei fabbricati) e comunque con un distacco minimo di 6 m, con esclusione delle parti aggettanti aperte come balconi e sporti di gronda (fino a 1,20 m rispetto al profilo principale dell’edificio), scale aperte su tre lati (fino a 3,00 m rispetto al profilo principale dell’edificio), eventuali corpi di collegamento sospesi o in quota (fino a 1,50 m rispetto al profilo principale dell’edificio).
In caso di fabbricati ricadenti in sublotti diversi, la edificazione a distanza nulla o inferiore rispetto a quanto prefato sarà possibile in caso di accordo non revocabile tra i confinanti, motivata autorizzazione da parte dell’Ente, salvaguardia di norme superiori di settore, sanitarie o di sicurezza, e fatti salvi i diritti di terzi.

8.4.3 – Distanza dalla strada – Ds
La distanza delle recinzioni dei lotti dal ciglio stradale di una viabilità di Piano, adiacente o prossimo al limite di proprietà, deve essere pari a m 6.
In caso di sub lotti – definiti dagli Uffici dell’Ente in fase di assegnazione o autorizzazione, derivanti da un unico lotto e serviti da strade non di Piano – le recinzioni potranno essere realizzate sul limite lotto o a distanze minori di 6 m con uniformità, fatto salvo quanto previsto al punto 8.11.
Gli arretramenti potranno rientrare nel computo delle aree a parcheggio e/o a verde.
La sistemazione a verde o a parcheggio sarà a cura e spese dei frontisti e gli accessi carrabili dovranno avere le stesse caratteristiche tecniche della viabilità di accesso.
Nelle aree di arretramento potranno essere allocate le cabine di trasformazione per l’energia elettrica o di depressurizzazione per il gas metano previa specifica autorizzazione da parte del Consorzio.
La distanza dal ciglio stradale degli edifici deve essere pari all’altezza H del fabbricato, con un minimo di 6 m, con esclusione delle parti aggettanti aperte come balconi e sporti di gronda (fino a 1,50 m rispetto al profilo principale dell’edificio), scale aperte su tre lati (fino a 3 m rispetto al profilo principale dell’edificio).
Per i Volumi Tecnici, come definiti dal punto 7.11.1, la edificazione rispetto al ciglio stradale è consentita a distanze maggiori o uguali ad H mezzi, con un minimo di 6 m, fermo restando i limiti derivanti da norme superiori di settore, sanitarie o di sicurezza, e fatti salvi i diritti di terzi.

8.4.4 – DRF
Distanza dal Raccordo Ferroviario Consortile
Ai sensi dell’art. 51 del DPR 753 del 11.07.1980 e s.m. ed i. la distanza delle recinzioni dei lotti dal Raccordo Ferroviario Consortile deve essere non inferiore a 6 m dal lembo esterno del binario più vicino, mentre la distanza di qualunque altro manufatto dallo stesso Raccordo deve essere non inferiore a 6+H m misurati dal lembo esterno del binario più vicino, dove H è l’altezza del manufatto ai sensi del punto 7.10.

8.5
Il Consorzio si riserva di realizzare, oltre che nelle fasce di rispetto sui fronti stradali, nel sottosuolo e nello spazio aereo, limitatamente alle aree non coperte da edifici e da impianti, rispettivamente condutture per acquedotti, gasdotti, fognature, elettrodotti ed altre canalizzazioni impiantistiche con esclusione di ogni indennità dovuta all’acquirente.

8.6
Il Consorzio procederà alla suddivisione in lotti o sub lotti dei suoli disponibili, sulla base delle richieste pervenute e delle caratteristiche delle iniziative, redigendo, all’occorrenza, un Piano di Utilizzo con l’indicazione dei criteri di realizzazione delle opere di infrastrutturazione a rete mancanti.

8.6.1
Il Consorzio, sulla base del Piano di Utilizzo di cui al punto precedente, assegnerà alle imprese richiedenti lotti di superficie commisurata alle loro esigenze attuali ovvero in base ad un programma di successivo ampliamento, i cui termini dovranno essere stabiliti e riportati in una apposita convenzione tra gli imprenditori e il Consorzio all’atto di assegnazione del lotto di terreno; tale assegnazione è sempre comunque condizionata all’ottenimento delle apposite autorizzazioni e/o nulla osta, se ed in quanto previste da leggi, normative o piani di settore.
Le modalità di assegnazione sono contenute nel Regolamento di Gestione Suoli vigente.
Qualsiasi successivo frazionamento catastale del lotto così assegnato dovrà ottenere il nulla osta Consortile, nel rispetto del vigente Regolamento di Gestione Suoli, prima della presentazione al Comune per le approvazioni di rito.

8.7
Nelle depressioni naturali (lame, fossi, ecc.) è fatto divieto di realizzare manufatti di qualsiasi natura ed opere di sistemazione esterna che alterino il profilo naturale e creino ostacolo al regolare deflusso delle acque.

8.8 – Parcheggi
Nel dimensionamento dei parcheggi vanno fatti salvi i limiti minimi previsti dalle vigenti disposizioni in materia, per le singole tipologie d’uso.

8.9 – Tettoie e pensiline
Le tettoie e le pensiline, aperte su tre lati – per tutta la loro altezza e con un distacco minimo di 2 m rispetto ad altri manufatti contermini – possono essere realizzate in aderenza alla recinzione qualora di altezza pari o inferiore alla recinzione stessa. In caso di distacco dal confine la distanza minima dal confine è da verificare puntualmente mantenendo il rapporto 1:1 con l’altezza.
Queste non vanno considerate, qualora rispettano le condizioni di cui al comma precedente, ai fini della distanza tra i fabbricati e, nella misura non eccedente il 15% della superficie coperta massima autorizzabile, nella verifica del rapporto di copertura Rc.

8.10 – Classificazione degli usi
Le varie categorie di uso sotto elencate, rappresentano le destinazioni d’uso che – per quanto possibile – dovranno essere utilizzate in sede di richiesta di assegnazione e di progetto edilizio per il rilascio della concessione:
– Verde di uso pubblico e di arredo attrezzato;
– Spazi destinati alla produzione;
– Uffici connessi alla produzione;
– Aree coperte o scoperte di deposito e stoccaggio;
– Spazi commerciali connessi alla produzione;
– Spazi espositivi connessi alla produzione;
– Spazi commerciali e per la media e grande distribuzione;
– Garage e depositi interrati;
– Garage e depositi fuori terra;
– Piazzali di parcheggio privati;
– Piazzali di parcheggio privato ad uso pubblico;
– Verde privato;
– Strutture di manutenzione e gestione;
– Strutture di trattamento fonti rinnovabili;
– Strutture di trattamento dati e comunicazioni;
– Centro congressi e affini;
– Centro medico sanitario e affini;
– Centri scolastici e di formazione;
– Sportelli bancari e affini;
– Servizi e depositi carburanti e oli minerali;
– Uffici del terziario e del quaternario;
– Negozi di prima necessità;
– Attività commerciali all’ingrosso e al dettaglio;
– Bar, caffè, gelaterie, e pasticcerie, intese come produzione e vendita;
– Food & beverage center;
– Chioschi;
– Ristoranti, tavole calde, pizzerie;
– Spazi ed edifici per la logistica;
– Alberghi, motel, residenze temporanee;
– Residenziale unifamiliare;
– Guardianie, portinerie, foresterie e receptions.

8.11- Recinzioni
Tutte le aree in assegnazione dovranno essere opportunamente recintate con sistemi che garantiscano il decoro generale: non sono ammesse murature rustiche o recinzioni precarie. Va garantita l’omogeneità dei fronti, il cui controllo è demandato agli Uffici del Consorzio.
L’istante dovrà segnalare, in sede di progetto del sistema di recinzione, le preesistenze limitrofe in modo da poter rendere esplicita la scelta e le condizioni di compatibilità con l’esistente.
I cancelli di accesso ai lotti dovranno essere coordinati con il sistema di recinzione.